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新庄家时代:杭州三年从土地出让中获利超千亿  

2009-05-07 23:02:00|  分类: 娱乐,文化,体育, |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                                                                                    陈周锡 陈文雅

  7亿元,再无悬念。

  经过46轮报价,杭州上城区投资控股集团有限公司(下称“上投公司”)如愿以偿,拿到了杭州市上城区南山路勾山里B地块,杭州新“地王”就此诞生。

  过去几个月中,这家成立仅8个月的上城区属国有独资企业在土地招拍市场屡有斩获。这正是杭州土地市场的缩影。今年一季度,杭州市出让的15个地块中的大部分为各区县国企获得。

  “地方政府是幕后推手。”一位资深业内人士称,地方国企通过土地这一载体,将银行的信贷资金转化为地方财政资金,大大缓解了地方财政压力。

  在过去三年中,杭州市从土地出让中获得了超过1000亿元的预算外财政收入。不过今年以来,包括上城区在内,杭州各市区财政收入持续负增长。政府坐庄式的地产“自我孵化”由此走上前台。

  新“地王”

  4月29日,在杭州公共资源交易中心,产权只有40年的杭政储出[2009]4号地块 (南山路勾山里B地块)出让。之前,上城区的杭州市南山路东侧整合指挥部,已完成该地块的拆迁平整工作。

  参与拍卖的有4家开发商,一家是99号的上投公司;一家是9号的浙江弘益房地产开发有限公司 (简称浙江弘益)。

  作为浙江弘益的常务副总,汪国松参加了这次挂牌竞价。

  汪国松说,之前他邀请的两家知名咨询公司,给出的最高报价是5.2亿元。而他们综合公司运作能力之后,将最高报价定为6.82亿元,其中的200万元用于最后一轮冲击。一开始,竞争就充满火药味,上投公司出价总是高出第二名上千万元。

  从第15轮开始,单轮最低加价不低于50万;17轮开始,单轮最低加价不低于100万;35轮开始,单轮最低加价不低于200万。但事实上,那天上投公司的报价几乎不用限定最低,每一轮加价都比另外三家高很多,第32轮高出第二名3700万元,第38轮高出3800万元。

  46轮,汪国松出价6.72亿元,这已接近公司拟定的出价底线。然而,上投公司直接出价7亿元,不仅高出他2800万元,而且是在加价底线的10倍以上。

  于是,一个4.6万/平方米楼面地价,比起拍价上涨2.3倍的杭州新“地王”产生。对此,杭州一些开发商很是疑惑,认为这一价格明显过高,存在开发亏损风险。可参考的是,2005年该地块附近某住宅楼面地价22297元/平方米。

  上投公司由杭州市上城区首期注资5000万元,2008年8月底完成注册登记,是上城区的国资整合和运营平台。1月13日,这家公司曾出手竞得龙翔里地块,并成立了注册资本2000万元的项目公司。

  该公司网站新闻称,此次参加竞拍,目的之一在于“最大程度的放大国有资产的引导和放大效应”。

  国企角色

  上投公司成立前后,杭州市各区县政府也都在成立各自的国有独资的城市投资开发企业 (以下简称 “城投公司”)。这些公司与上投公司一样,成了土地交易市场的主角。今年一季度,杭州市共出让的15个地块中,14个为公共设施用地,且这些地块绝大部分被各区县的国企,以底价或较高价格拿走。

  在多位知情者的描述下,城投公司的面目逐渐清晰。

  在组织架构上,这些城投公司的管理层,一般来自各区县财政、国资条线的领导干部。如杭州某区,分管国资、财务副区长的办公室秘书,担任城投公司的董事长兼总经理。

  在股本来源上,城投公司一般由两部分组成。一部分是,通过国资部门的资源整合,从燃气、供水供电等公共资源中,剥离出一部分固定资产,再注入到城投公司;一部分是,直接财政拨款,注资到城投公司,作为公司运营的流动性资金。

  以上投公司为例,这家公司目前拥有全资、控股、参股企业30余家。经营领域涉及房地产、创业投资、物业租赁、担保、保险、餐饮、商贸等多种行业。而根据上城区的摸底,截至2007年底,全区经营性国有资产总量达28.438亿元,净值6.728亿元。

  知情者称,一些城投公司自营业务收益还不足以支付银行利息,“承受着很大经营压力”。

  这些城投公司承担一级开发商角色。他们根据地方政府要求,负责地块的拆迁、补偿、整理等前期工作。地块出让后,城投公司分成45%的土地出让金,35%纳入财政收入,一般地方占60%。另外20%纳入城市建设各种费用。

  某银行资深信贷员说,在这一轮银行信贷中,大部分资金流向这些国字号企业,“他们符合政策导向,又和国资、地方财政捆绑在一块儿,银行放贷风险较小。”

  一位不愿具名的开发商说,为争取利益最大化,城投公司往往压低拆迁补偿款,努力扩大土地的出让价格。

  “似乎在走回头路。”该开发商说,之前,杭州各区县的国有开发公司纷纷进行了改制,如今有的已成为上市公司。

  土地财政

  而这一切均与地方财政有关。今年1月,杭州地方财政收入首次出现负增长。杭州市统计局最新数据显示,今年前4月,杭州地方财政收入175.05亿元,同比下降4.7%;而支出133.05亿元,同比增长15.3%。

  从2006年到2008年的三年中,杭州来自土地出让的收入超过了1000亿元。这还不算房地产和相关行业的税收收入。一位开发商预测,土地收益占杭州财政收入的比例约在25%至30%之间。由于前5个月地块出让不多,预计该比例会有所下降。

  而各区县对土地财政的依赖更甚。以余杭区为例,2007年财政预算收入36.7亿元,其中房地产税收和房地产相关行业税收约占40%,此外,余杭得自土地出让金的收益达到48.5亿元,比当年预算内收入还要高。

  从2008年下半年至今,房地产市场低迷,土地流拍事件频发,也直接影响了地方财政收入。今年一季度,上城区完成财政总收入16.27亿元,比去年同期下降14.45%。房地产市场较为低迷,被认为是导致财政收入下降的三大因素之一。

  去年10月中旬,杭州市推出了24条房地产救市政策,不过土地市场仍然未被激活。

  杭州3年内将安排重点项目投资3000亿元,其中政府投资1600亿元,以推进“城市有机更新”。而杭州市去年的财政收入刚超过900亿元。所以,杭州打算以20个新城和100个城市综合体为主要载体,把地块招商作为今后“引进大企业、谈成大项目、谋求大发展”的重要手段。

  在此情形下,国企进场就成了自然的选择。

  “地方政府是幕后推手。”一位资深业内人士认为,地方国企通过土地这一载体,将银行的信贷资金转化为地方财政资金,大大缓解了地方财政压力。同时,众多国企纷纷拿地,不但避免土地价格下滑,而且造成土地市场火爆的错觉。更重要的是,其投资拉动GDP增长,舒缓了地方政府“保增长”压力。

  谁来接单

  2009年第一期杭州市政府编制的“读地手册”显示,上城区、下城区和拱墅区,楼面地价10000元/平方米以上的地块比比皆是。丁桥居住区、下沙开发区的地块也都在4000元/平方米左右。一位业内人士认为,这个价格仍然是维持在2007年的高位水平。

  在10日举行的绿城中国(8.2,0.78,10.51%)恳谈会上,公司董事局主席宋卫平坦言,对于土地与地方财政的利益关系,他是在9年前才开始想通的。“土地资产是否贬值,是绿城面临的唯一风险,而非公司140%的高负债率。高负债率在公司把控之中,只要有钱,就去买地,再转化成好的产品。只要有好的项目,并能够快速变现,就不会出现资金链断裂。”

  不过万科杭州公司副总吴蓓雯认为,按年初制定的计划,万科今年在杭州有拿地意愿,“但具体拿多少,要看具体项目而定。”中海杭州公司经理毛文斌认为,公司将根据项目销售进展情况,再结合市场各项指标,来决定公司是否继续拿地。

  国家发改委宏观经济研究院黄征学认为,目前经济前景尚未走向乐观,开发商没有充足的拿地动力,大家都在观望中,市场复苏时机还没有到来。

  “地方政府托市不会起到很大的作用,目前土地资源还是以市场配置为主要手段。”黄征学表示,目前针对开发商的资金问题,有些地方放宽地价款支付期限,或对投资金额给予一定优惠,地方政府可能希望开发商保持一定的流动性,才能带来稳定税收。

  国土资源部某官员表示,近一两年,土地收入下降影响地方政府财政收入是事实。“但操纵市场、故意抬升土地价格的行为,我们不提倡。”

  一位开发商提出疑问,国企通过土地这一载体,将城市公共设施和银行捆绑,一旦出现经营风险,谁来承担这个责任?通过土地运作,缓解地方财政压力,维系高地价城市经营,以此来“保增长”是否会难以为继?


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